X
当前位置: 主页 > 行业资讯 > 最新动态 >
最新动态

养老产业投资经验分享(4)

时间:2016-03-29来源:未知 作者:admin 点击:
成都东篱南山老年公寓 个人认为,退休的银发族有非常多不同类型的需求,根据不同的建筑、土地、位置,设计不同的服务产品,才能满足银发族不同的需求。 就好像开设酒店一样,

成都东篱南山老年公寓
 
个人认为,退休的银发族有非常多不同类型的需求,根据不同的建筑、土地、位置,设计不同的服务产品,才能满足银发族不同的需求。
就好像开设酒店一样,有经济型、度假型、会议型、三星、四星、五星、、等不同价位不同类型的酒店来满足不同的客层,养老产业也是一样,因为年龄阶层不同、身体状况不同,银发族会有不同的需求产生,所以必须设计不同的硬件及服务标准来满足市场需求。简单来说,就是未来养老会有不同的细分市场出现,这是未来的发展趋势。
根据市调的结果,显示以下五类老人是市区养老公寓的目标客户群:
1 年纪(75-80以上)对医疗的需求较大者
2 居住在老旧公寓,没有电梯,生活不便的长者
3 苦恼于花太多时间在三餐或苦于保姆不好请者
4 喜欢居住市区生活便利,离子女较近者
5 希望追求更好生活品质,又不愿意离开居住地太远者
      所以市区的老年公寓是有市场空间的,但是在市区寸土寸金的前提下,要兼顾合理投资回报率,对经营者来说是比较严酷的考验,因为包含设计出合理空间布局、严格控制投资成本、适当的服务项目、合理的价格政策等,都是开业前必须透过市场调查,参考当地的薪资、物价、房价、收入等一系列的指标做好投资预测及评估报期望将风险降低到最低。
      按以上需求,以成都来说,考虑地价3环外离市区半小时以内的区域是比较合适的。从土地属性来看,养老用地相对较便宜,但是土地及建筑无法贷款,对投资者是较大的负担。商业用地土地较贵但是可以贷款及部分销售,各有利弊,取决于投资者的资金实力及对行业经营的策略。 
     市区老年公寓的定位是提供入住者一个舒适的新家,有几种不同的户型套间、一室一厅一卫、二室一厅一卫等,就是一般的小户型。特色是提供了一般小区没有的配套及服务,让入住的长辈有更多的时间享受人生、培养嗜好活动,尽量离开电视,并且有专业团队照顾伙食、打扫卫生、身体保健、生活服务等,,,,使入住长辈们生活在安全、舒适的环境。
     按照成都的各项经济指标来及市场状况来看,收费在4500-6000人/月是个合理及市场较能接受的中高端价位。按此项收费标准就可以当成控制投资成本的依据。盲目迷信走向高端大投资豪华装修及高收费(10000以上),相对具有较高的风险,容易形成叫好不叫座的窘境及造成亏损。
     因为在市区开设老年公寓,先天上就不会有大型赏心悦目的绿化、大型的娱乐配套(游泳池、网球场,,,,等),更侧重的是安全舒适的生活环境及贴心的服务,让入住者感觉是搬到一个新家,一切都很自然没有陌生的感觉,才是成功的关键,因此所有的硬件设计服务标准都要经过精密的设计及安排,环环相扣,确保入住者感到舒适及满意。
     在人力结构上,服务300位长辈和500位长辈的人力结构是没有太大的差异的,以下是人力结构图,可按照不同的入住人数控制人力配置:

 
  以上的人力结构涵盖了所有的服务项目,可以根据硬件、及服务项目的设定来配置人力达到控制费用的目的。
     总的来说,一个市区型的老年公寓不含土地成本面积在20000㎡上下可以入住300-400人,土建、装修、设备投资大约会在一个亿上下,8年内要能收回总投资额项目,几年后最终毛利率应该高于30%才是有投资价值的项目。
     不同于康复中心(收理失智失能老人)侧重的是管理及照护能力还有照护的经验,面对的是刚性需求的市场,投资较小风险较低,但是考验经营者的专业及危机处理能力。老年公寓侧重的是对长者需求的了解,从硬件设计、制定服务标准的能力及对市场需求的敏感度,投资较大,考验经营者的广告宣传、成本控制等,,的经营能力。
     整体老年产业的经营,就像跑马拉松一样,一天、一个月、一年提供好的服务是不够的,要的是长期提供稳定服务质量,否则很容易流失顾客,因此,如何教育训练及善待员工也是极为重要的课题,经营者必须列为最重要的课题才能持续发展。
     以上为个人对老年公寓一点浅见,读者如有不同意见还望不吝指教。
织梦二维码生成器